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土地一级开发融资方式探讨
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土地一级开发融资方式探讨

 1.土地一级开发地方政府债券
  
  地方政府债券是由地方政府发行的债券,其目的在于筹集资金,用于当地开发公共设施建设。在土地储备和一级开发制度实施后,土地储备行为的性质是一种政府行为,因此,通过发行政府债券的方式来获得土地储备资金是适合的。
  
  一般地说,地方政府债券划分为一般责任债券和收益债券。一般责任债券由地方政府发行,以发行者的征税能力作保证,发行此种债券往往为了修建公路、市政设施等;收益债券是由地方政府的某一机构发行,以所建或所投项目本身的收益来偿还债券,多用于修建医院、大学、港口等项目。从这种划分可以看出,后者,即收益债券比较适合土地储备融资,也就是由土地储备中心来发行某一区域的一级开发债券,用该区域地块所获得的收益来偿还融资本息。采取这种方式至少有三方面的好处:
  
  第一,地方政府债券的信誉度往往较高,本息安全较有保障,而且流通性好,变现能力强,投资人比较乐于接受,换句话说,债券销售前景看好。
  
  第二,地方政府可以通过发行债券的规模,来调节当地土地市场的供应量、供应结构和供应价格,起到宏观调控的作用。
  
  第三,地方政府债券可以由土地被征用人、被拆迁人优先购买,这样可以使他们享受土地未来价值增长所带来的收益,使拆迁等工作易于进行。
  
  2.政策性银行贷款
  
  由于土地储备政策关系到整个国家房地产行业运行的状况,对国民经济稳定健康发展和金融运行安全具有重要的影响,而且土地储备贷款具有资金周转量大、回款时间不确定等特点,受政府的政策导向、政府信誉、当地经济形势等一系列因素的影响明显,因此非常适合采取政策性贷款的方式来解决其融资问题。事实上,国家开发银行近年来逐步推广“开发性融资”,贷款已进入到部分土地一级开发领域,不少城投企业也已经获得了国家开发银行的土地开发贷款。
  
  3.商业银行土地储备贷款
  
  目前各家商业银行对于土地储备贷款都处在摸索阶段,遇到诸多问题难以解决,贷款风险控制尚难到位。人民银行有关文件特别指出,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放该类贷款。在这种情况下,要开展这种贷款,首先应明确贷款的对象只能是受托进行土地一级开发的开发企业。在具体操作中,要争取政府土地管理部门的政策支持,加强与国土资源部门、财政部门的联系交流,共同研究土地储备机构的运作模式,对土地未来“招拍挂”的预期、“招拍挂”后的资金流转方式、借款人的综合实力等情况进行分析,规范业务操作流程,趋利避害。
  
  4.发行信托计划
  
  目前进入土地储备和一级开发领域的主要是房地产信托。目前房地产信托计划的形式主要有两种:贷款型信托,由于受银监会要求此类信托计划比照商业银行房地产贷款标准执行,因此贷款型信托资金难以进入土地储备和一级开发领域,实际上已逐步萎缩;股权证券化信托,由信托公司向不特定的社会投资者募集资金,收购开发商股权,并以开发商转让或溢价回购股权作为收益保证。待具备房地产开发条件(即“四证”)后再向商业银行融资解决项目后续资金缺口,待项目进入销售期后,通过销售回款结利后逐步溢价回购信托公司股权。
  
  5.房地产投资信托基金(REITs)
  
  目前,境外房地产投资基金在境内的运作主要采取了直接购买物业、进行项目合作、直接参股等三种模式。其中,后两种模式主要是通过成立外商房地产投资企业进行项目开发,而开发内容中非常重要的一部分就是土地一级开发。如新加坡GIC基金是亚洲着名的投资基金,国内某置业公司通过与该海外投资基金的合作,避开了国内银行土地储备和一级开发融资方面的瓶颈,实现了一级开发和二级开发在融资上的联动,取得了较好的开发业绩。因此,可以预见,引入REITs进入我国土地储备和一级开发中,必将是今后提供土地储备资金的重要途径之一。
  
  6.土地资产证券化
  
  借鉴香港的经验,实施土地资产证券化,推行《换地权益书》制度,也是今后解决土地一级开发融资的一条重要思路。从产生的背景来看,换地权益书是政府在城市化的推进过程中,为了解决征地资金不足,以政府信用为担保,向土地占有者发行的有价凭证。就其法律地位而言,《换地权益书》反映的是一种政府与土地占有者之间的债权与债务的关系。《换地权益书》代表了被征收土地的收益权和使用权,其价格等同于发放时所代表的土地价格。《换地权益书》可以在不同的主体之间流通,但与地方政府债券不同,《换地权益书》具有特异性,其发行和价格对应于特定土地,并且成为其交换的依据,这一事实也限定了《换地权益书》的交易范围。若能以有效、等价的《换地权益书》换回闲置土地,无疑对政府、土地占用者以及相关第三方都有好处。

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